부동산 경매 투자 시 고려해야 할 비용에는 어떤 것들이 있을까?

 

부동산 경매 투자를 할 때 고려해야 할 비용에는 여러가지가 있습니다.

최종 수익이 발생할 때에, 이런 비용들을 고려하여 수익성을 계산해야 손해를 보지 않을 수 있는데요.

그렇다면 경매 투자 시에 생각해야 할 비용에는 어떤 것들이 있는지 알아볼까요?

---

1. 이전비용

경매로 부동산 취득 시, 낙찰금 외에 내가 소유권을 취득하기 위한 등기비용과 취득세 등을 납부해야 합니다.

이를 '이전비용'이라고 하는데요.

 

1) 취득세 

취득세는 부동산을 취득 시에 발생하는 세금으로,

투자하고자 하는 부동산의 소재지, 투자하는 당사자가 무주택자/다주택자인가에 따라 세율이 달라집니다.

보통 무주택자의 경우 1주택을 취득할 때의 취득세를 취득가액의 1.1%로 보고 계산하면 됩니다.

자세한 취득세율에 대한 내용은 아래 글을 참고해 주세요.

 

https://meaning-of-realm.tistory.com/5

부동산 세금 시리즈 1 - 전체 구조, 취득세

2) 등록면허세

등록면허세는 재산권과 그 밖의 권리의 설정 변경에 관한 사항을 등록할 때 내는 지방세입니다.

말소등기 시에 등기사건의 건당 등록면허세 7,200원이 부과됩니다. 

3) 기타 이전비용

위와 같은 취등록세 이외에 법무사등기수수료 (셀프 등기 시에는 발생하지 않음), 

국민주택채권매입 본인부담금, 송달료, 증지대 등이 발생합니다.

 

해당 비용은 통상 낙찰가의 0.5%~1.0% 수준으로 미리 계산할 수 있습니다.

 

2. 명도비

부동산을 경매로 취득할 시, 기존에 살고 있던 소유자나 임차인을 명도하고,

미납되어있던 관리비나 공과금을 인수해야 합니다. 

 

1) 명도 합의금 or 강제집행비용

기존에 살고 있던 소유자나 임차인과 원활한 합의를 위해 명도합의금을 지급하거나,

원활한 합의가 되지 않은 경우 마지막 '강제집행'까지 진행하여 이에 대한 집행 비용이 발생할 수 있습니다.

 

명도합의금은 강제집행비용을 고려하여 이와 유사한 수준으로 책정할 수 있습니다.

강제집행비용을 미리 계산해 볼 수 있도록 사이트를 공유드립니다.

 

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EB%AA%85%EB%8F%84%EB%B9%84%EC%9A%A9

부동산계산기

 

2) 관리비 및 공과금

기존에 살고 있던 소유자나 임차인에게 명도합의금을 지급할 경우,

명도합의서에 기존 소유자 혹은 임차인이 미납된 관리비와 공과금 모두를 납부하여야 합의금을 지급할 수 있음을 명시한다면, 

따로 관리비와 공과금을 인수할 일은 없을 것입니다.

 

다만, 혹시라도 인수해야 하는 상황이 발생하는 경우가 있을 수 있으니,

입찰 전 미리 미납된 관리비와 공과금 규모가 어느정도인지 파악하는 것이 좋습니다.

빌라는 월 3-7만원 수준으로 관리비가 크지 않지만, 아파트는 관리비 규모만 몇백만원이 넘을 수도 있으니 주의하는 것이 좋겠죠?

 

3. 리모델링 비용

명도를 원활하게 합의하여 공실이 되었다면, 다음 거주자를 구하기 위해 집을 일부 혹은 전부 수리할 수 있습니다.

리모델링 비용에는 아래 내용이 포함됩니다.

 

- 누수 및 고장 수리

- 샷시, 문 교체

- 도배 및 장판

- 인테리어 필름

- 타일 시공

- 보일러 교체

- 화장실 / 부엌 리모델링

 

4. 대출 이자 및 중도상환수수료

부동산 취득 시 경락잔금대출을 이용하였다면 대출이자가 발생하게 됩니다.

이러한 대출이자를 고려하여 부동산의 수익성을 계산하여야 합니다.

 

또한, 월마다 납부하는 대출이자 외에, 부동산을 바로 매도하여 대출을 상환하는 경우 대출 상품에 따라 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다.

중도상환수수료율은 대출 상품에 따라 다르기 때문에, 사전에 이자율과 중도상환수수료를 모두 고려하여 상품을 골라야 합니다.

 

5. 부동산 중개수수료

경매로 부동산을 취득할 시에는 중개수수료가 발생하지 않지만,

취득한 부동산을 임대로 내놓거나, 매매하는 경우에 중개수수료가 발생합니다.

 

법정중개수수료율은 서울특별시를 예로 하여 참고할 수 있도록 링크를 공유합니다.

https://land.seoul.go.kr:444/land/broker/brokerageCommission.do

부동산중개업정보 > 부동산중개정보 > 부동산 중개보수

 

6. 양도소득세

부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

얼마나 보유하였다가 양도하는지에 따라 세금이 발생하지 않을 수도 있고,

양도소득금액이 어느 규모인가에 따라 세율도 달라집니다.

 

자세한 내용은 제 블로그의 양도소득세 글을 참고해 주시기 바랍니다.

 

https://meaning-of-realm.tistory.com/16

부동산 세금 시리즈 2 - 양도소득세

 

+ 이 외에 부동산 보유로 인한 재산세와 종합부동산세도 발생할 수 있습니다.

관련해서는 다른 글에서 자세하게 다루도록 하겠습니다 :)

 

---

이상 경매로 부동산 취득 시에 고려해야 할 비용에 대해 살펴보았습니다.

총 6가지의 비용이 있었는데요, 모든 비용 요소들을 고려하여 수익성을 분석한 후, 안전하게 입찰에 들어가시기 바랍니다.

이 글이 부동산 경매에 관심 있으신 많은 분들께 도움이 되었기를 바랍니다 ^^

 

감사합니다.