경매 수익 분석 방법 및 입찰가 산정 요령 알아보자!

 

안녕하세요? 

경매 입찰에 참여할 때에 각자의 입찰가를 산정하게 됩니다.

입찰가를 너무 높게 쓰는 경우 낙찰이 될 수 있지만 수익이 나지 않을 위험이 있고,

입찰가를 너무 낮게 쓰면 낙찰이 되기가 어려운 딜레마에 빠지게 되는데요.

 

어떻게 하면 적정한 입찰가를 산정할 수 있을까요?

적절한 입찰가를 산정하기 위해 수익성을 분석하는 방법과, 입찰가 산정 요령에 대해 나누는 시간을 가져보겠습니다 ^^

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1. 경매 수익 분석을 위해 원가 계산을 정확하게 하자

입찰에 들어갈 때에는 해당 부동산에 대한 목표 매도가가 있을 텐데요.

목표 매도가를 2억 5천이라고 하고, 낙찰가가 2억이라고 하면 수익이 5천만원일까요?

 

아닙니다. 바로 부동산 경매 시 필수적으로 발생하는 '원가'까지 고려를 해주어야 하는데요.

원가에는 바로 다음 내용이 포함됩니다.

- 취등록세 등 이전비용

- 명도비 혹은 강제집행 비용

- 인수해야하는 관리비 및 공과금, 보증금

- 인테리어 비용

- 양도소득세 

- 중개수수료

- 이자 및 중도상환 수수료

 

고려해야 할 원가에 대한 상세한 내용은 아래 글에서 다루었으니 함께 꼭 살펴보시기 바랍니다.

https://meaning-of-realm.tistory.com/21

부동산 경매 투자 시 고려해야 할 비용에는 어떤 것들이 있을까?

 

자 그럼, 낙찰가가 2억이라고 하고, 매도가가 2.5억일 때의 순수익은 위의 원가들을 제외한 금액이 되겠죠.

아래 표와 같이 액면상 수익은 매도가에서 낙찰가를 뺀 5천만원이지만,

a~g 까지 모든 원가를 제외하고 나면, 순수익은 약 3천만원 (28,480,000원) 정도가 됩니다.

매도가격	250,000,000원
(-) 낙찰가격	200,000,000원
= 액면상 수익	50,000,000원
(-) 총원가 a ~ g	21,520,000원
a. 취등록세 등 이전비용	3,300,000원
b. 명도비	1,500,000원
c. 인수 관리비 및 공과금	700,000원
d. 인테리어비용	6,500,000원
e. 중개수수료	1,000,000원
f. 이자 및 중도상환수수료 (3개월 보유)	3,500,000원
g. 양도소득세 (개인사업자 가정 , 세율 15%)	5,020,000원
= 순수익	28,480,000원

 

어떤가요? 부동산 경매 시 원가가 꽤 많이 소요되지요? 

원가를 고려하지 않고 입찰가를 산정한다면 매도 후 막상 손해를 볼 수 있으니 수익성을 잘 따져서 입찰해야 합니다.

2. 입찰가 산정 방법 1 - 목표 수익을 먼저 산정하는 경우

입찰가를 산정하기 위해서는 가장 먼저 내가 매도 할 수 있는 목표 매도 금액을 파악하는 것이 가장 중요합니다.

만약 목표 매도금액을 2억 5천만원으로 정했고, 수익을 2천만원 정도로 산정했다면,

원가를 파악하여 역으로 입찰가를 계산할 수 있게 됩니다.

 

아래 표와 같이, 목표 매도금액 2억 5천만원에서

목표 순수익 2천만원을 빼고,

총 예상원가 약 2천만원을 빼면,

예상 입찰가는 2억 1천만원이 됩니다.

 

목표 순수익을 작게 잡을수록 예상 입찰가는 높아지고, 낙찰 확률은 높아지겠죠?

목표 매도금액	250,000,000원
(-) 목표 순수익	20,000,000원
(-) 총 예상 원가	19,700,000원
a. 취등록세 등 이전비용	약 3,000,000원
b. 명도비	1,500,000원
c. 인수 관리비 및 공과금	700,000원
d. 인테리어비용	6,500,000원
e. 중개수수료	1,000,000원
f. 이자 및 중도상환수수료 (3개월 보유)	3,500,000원
g. 양도소득세 (개인사업자 가정 , 세율 15%)	약 3,500,000원
= 예상 입찰가	210,300,000원

 

3. 입찰가 산정 방법 2 - 입찰가를 산정하고 목표 수익을 예상하는 경우

하지만, 2번과 같이 목표 수익을 산정하고 역으로 입찰가를 쓰게 되는 경우,

2등과 너무 높은 차이로 낙찰될 수 있는 문제가 있습니다

 

따라서 기존 낙찰가와, 급매물 가격, 전세가격 등을 활용하여 입찰가를 먼저 산정 후 목표 수익을 예상해 볼 수도 있는데요.

저는 2번과 3번 방법을 병행하여서 적정한 입찰가격을 찾아가시는 것을 추천드립니다.

 

1) 기존 낙찰가 참고하기

경매 사이트를 살펴보면, '인근매각물건', '동일번지매각물건'을 살펴볼 수 있는 기능이 있습니다.

 

이 기능을 활용해서 내가 투자하고자 하는 물건과 동일한 물건, 비슷한 위치의 물건들은 어떤 비율로 낙찰되었는지를 한 번에 볼 수 있습니다.

 

이 낙찰가율을 참고해서 입찰가를 가늠해 볼 수 있겠습니다

2) 최근 낙찰율 추세 참고하기

이 외에, 내가 투자하고자 하는 물건이 속한 경매법원에서 최근 낙찰되는 물건의 낙찰가율 추세를 살펴볼 수 있습니다.

아래와 같이 경매사이트에 '법원별 검색'에 가셔서, 내가 검색하고자 하는 법원을 클릭한 후,

최근 경매일자를 클릭하면, 해당 일자에 매각된 부동산 목록을 쭉 살펴볼 수 있습니다.

경매 사이트 옥션원 기준

 

가장 최근 매각된 물건들이 어떤 비율로 낙찰되었는지 살펴본 후,

내 물건과 비슷한 위치, 연식, 특징의 물건의 낙찰비율도 잘 살펴본다면,

나의 예상 입찰가에 참고해 볼 수 있겠습니다.

3) 전세시세 참고하기 (공시지가 X 126%)

나는 낙찰 후 바로 매도를 목표했지만, 시장 여건 상 매도가 바로 되지 않는 경우도 고려를 해봐야 합니다.

이 때에는 바로 매도를 하지 않고 전세나 월세로 돌려야 하는데요.

이를 대비하여 전세 시세를 살펴봐야 합니다. 

 

하지만 요즘 전세사기의 여파로 인해 전세 시세 한도가 거의 공시지가의 X 126%,

즉 주택도시보증공사에서 보증을 해 줄 수 있는 한도 금액으로 거래되고 있기 때문에,

공시지가에 126%를 곱한 금액을 전세 시세로 보아도 무방합니다.

 

내가 투자하고자 하는 물건의 전세 한도를 파악해서, 이보다 너무 과하지 않은 금액으로 낙찰받아

정말 매도가 되지 않는 경우 무피투자라도 할 수 있는 출구전략을 마련해 두어야 겠습니다.

 

공동주택가격을 살펴볼 수 있는 링크 남겨두겠습니다 

https://www.realtyprice.kr/notice/town/searchObjection.htm;jsessionid=250BE5C117B40AE2CE7BF848D89331D5

부동산공시가격 알리미

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이상 경매 투자 시 입찰가 산정을 위한 여러가지 팁들을 살펴보았습니다.

모두 좋은 낙찰, 좋은 투자 되시기를 바라며,

다음 시간에는 시세를 알아볼 수 있는 여러가지 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다 ^^