부동산 세금 시리즈 1 - 전체 구조, 취득세

부동산 거래에 있어 세금은 빼놓을 수 없는 주제이다.

오늘부터는 부동산 세금에 대해서 좀 알아보려 한다.

아래 목차로, 3회차에 걸쳐 알아보도록 하겠다.

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1. 전체적인 부동산 세금 구조
2. 취득세
3. 재산세 및 종합부동산세
4. 양도소득세 및 종합소득세 + 부가가치세

1. 전체적인 부동산 세금 구조

부동산 관련해서 세금은 크게 취득, 보유, 양도 단계에서 각각 살펴볼 수 있다.

구분	취득	보유	양도
개인	취득세	재산세 종합부동산세 종합소득세 (임대 시)	양도소득세
개인사업자	취득세 부가가치세*		종합소득세 부가가치세*
법인			법인세 부가가치세*
* 부가가치세 : 상가, 국민주택규모 (주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택) 초과인 주택

위 표에 나오는 세금 중,

빨간색 표시한 취득세, 재산세는 '지방세'로서 구청에 신고 및 납부를 해야 하고,

나머지는 '국세'로서 국세청에 신고 및 납부를 하면 된다.

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아래처럼 우리가 흔히 경매에서 보는 세금 압류 내역을 보면,

특정 구가 나오는 경우도 있고, '국'이라고 쓰여져 있는 경우도 있는데,

강서구, 동작구로부터 압류되어있는 것은 지방세를 체납한 것이고 (아마 재산세)

국 (안산세무서)로부터 압류되어 있는 것은 국세를 체납한 것일 가능성이 높다. (아마 종합부동산세)

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재산세는 규모가 크지 않기 때문에 지방세 체납은 보통 크지 않지만,

'국'이라고 쓰여진 국세 체납은 규모가 꽤 클 수 있기 때문에 대항력 있는 임차인이 있는 경우라면 주의해야 한다.

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나도 낙찰받은 물건의 감정가가 3억 정도라면,

전소유주가 체납한 국세가 이자와 가산세까지 합쳐서 감정가의 20% 가량이 되어 깜짝 놀랐다.

만약 내 물건에 대항력 있는 임차인이 있었다면 그 20%는 내가 다 갚아주고 보증금까지 인수해야 하는 무시무시한 상황이므로,

늘 세금과 대항력 있는 임차인의 콜라보가 있는 물건은 주의해야 한다. 나는 그냥 아예 쳐다보지도 않는다.

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2. 취득세

지방세 중 하나인 취득세에 대해 먼저 살펴보려 한다.

취득세는 우리가 부동산을 구입할 때 소유권 등기를 하면서 신고납부하는 세금이다.

취득하는 부동산마다 각각 납부하므로 분리과세이다. (전체 취득한 부동산을 합쳐서 내는 합산과세가 아니다.)

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취득세 계산식 = ① 과세표준 X ② 취득세율이다.

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① 과세표준

매매로 구입하거나 경매낙찰로 받은 경우에는 실제 취득가액이다.

만약 증여나 상속으로 무상으로 받은 경우에는 기준시가를 과세표준으로 한다.

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② 취득세율

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(1) 주택

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우리는 취득세율을 신경써야 한다.

우리가 흔히 알고 있는 취득세율 1.1%는 사실상 많지 않은 경우에 해당한다.

주택	구분	취득가액	취득세율	지방교육세	농어촌특별세 (전용면적 85m2초과만)
1주택자	6억이하		1%	0.1%	0.2%
	6억 초과 9억 이하		1.01%~3.0%​ (취득가액 X 2/3억원 - 3) X 1/100	0.1~0.3%​ 취득세의 1/10
	9억 초과		3%	0.3%
2주택자	조정대상지역		8%	0.4%	0.6%
	조정대상 지역외	6억이하	1%	0.1%	0.2%
		6억 초과 9억 이하	(취득가액 X 2/3억원 - 3) X 1/100	취득세의 1/10
		9억 초과	3%	0.3%
3주택자	조정대상지역		12%	0.4%	1%
	조정대상지역외		8%	0.4%	0.6%
4주택자 이상	조정대상지역		12%	0.4%	1%
	조정대상지역외		12%	0.4%	0.6%
법인			12%	0.4%	1%
출처 : 부동산 계산기 ※ 조정대상지역 : 투기수요를 차단하고 집값을 안정시키기 위한 정책으로, 정부에서 조정대상지역 및 투기과열지구를 지정 상세한 지역은 링크에서 참고할 수 있다.

위의 표를 보면, 취득세율이 1.1%에 해당하는 경우는 다음 두 가지 경우이다. (노란색 표시)

• 무주택자가 취득가액 6억 이하의 주택을 구매한 경우
• 1주택자가 조정대상지역 외에 취득가액 6억 이하의 주택을 구매한 경우

따라서, 본인이 이미 1주택을 보유하고 있고, 조정대상지역에 추가적으로 주택을 보유하려 한다면,

취득세가 기존 1.1%에서 8.4%로 훨씬 뛰게 되므로 잘 알아보고 구매해야 한다.

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추가로, 법인은 그냥 취득세율이 12%이다. 법인으로 주택 취득하지 말라는 뜻으로 이해하면 될 것 같다.

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(2) 주택 외

한 편, 상가나 오피스텔 같이 주택이 아닌 곳은 취득세율 4.6%이다.

개인이든, 개인사업자이든, 법인이든 동일하다.

법인의 경우 상가나 오피스텔을 취득하는 것은 주택 취득보다 중과하지 않는다.

주택외			취득세	농어촌특별세	지방교육세
주택 외 매매(토지, 건물 등)			4%	0.2%	0.4%
원시취득(신축), 상속(농지 외)			2.8%	0.2%	0.16%
무상취득(증여)			3.5%	0.2%	0.3%
농지	매매	신규	3%	0.2%	0.2%
		2년이상 자경	1.5%		0.1%
	상속		2.3%	0.2%	0.06%

(3) 예외

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개인 및 개인사업자의 경우 주택 취득 시 2주택, 3주택, 4주택 이상에 따라 취득세가 중과된다는 사실을 배웠다.

하지만 주택수로 산정하지 않는 예외가 있다.

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바로 '공시가격 1억 이하'의 주택이다.

공시가 1억 이하의 주택은 아예 주택 수로 카운트하지 않는다.

※ 참고 : 지방세법 시행령 제28조의 2

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만약 1억 이하의 주택이 3개 있고, 1억 이상의 주택이 1개 있다면? 그래도 주택수는 1개로 카운트한다.

법인도 취득세 중과를 면제해 준다.

하지만 이건 취득세의 경우이고, 종합부동산세, 양도소득세 계산시에는 주택수로 포함한다.

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+ 추가로, 만 30세 미만인 사람은 잘 알아두어야 하는 것!

만 30세 미만은 본인이 부모님과 독립세대로 등본에 등록되어 있고,

중위소득의 40% 이상의 소득을 벌고 있어야 부모님과 독립적으로 주택수를 산정받을 수 있다.

만약 부모님과 함께 살고 있다면 부모님 주택수를 포함하여 취득세가 산정되는 점 참고하여야 한다!

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주택수로 몇개를 카운트하는지는 경우에 따라 꽤 복잡하다.

취득세에서 주택수, 양도세나 종합부동산세에서 주택수, 분양권의 경우 등등..

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자신의 상황에 따라 미리 잘 알아보고,

본인이 특수한 상황이라 판단되는 경우 적절하게 세무사와 상담하며 진행을 하는 것이 좋겠다.

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